주택임대차보호법 개념 대항력, 우선변제권, 소액임차인의 우선변제권

주택임대차란 임대인(집주인)이 임차인(집을 빌리는 사람)에게 집을 빌려주는 대가로 임대인에게 일정한 금전(보증금, 월세)등을 지급할 것을 약속함으로 성립하는 계약을 말합니다. 

 

목차
1. 대항력
2. 우선변제권
3. 소액임차인의 우선변제권
4. 계약갱신청구권
5. 주택 고르는 방법
6. 계약 시 주의사항  
7. 대항력을 이용한 전세사기
8. 이중계약
9. 입주 시 주의사항
10. 보증금을 받지 못할 때 대처사

 

임차료 구분

 

전세 

보증금만을 지급하고, 월세 없이 집을 빌리는 방법. 

반전세

보증금을 주고 월세도 지불하고 집을 빌리는 방법.

반전세는 일반적으로 보증금이 전세보다는 저려하되, 그만큼 월세를 지불하는 계약을 의미합니다.

주로 최초 전세계약을 연장할 때 보증금 인상 부담을 줄이고자 계약을 합니다. 

 

주택임대차보호법의 주요 개념

1. 대항력

임차인이 제3자에게 임차사실 및 관련내용을 주장할 수 있는 법률적인 힘입니다. 

입주를 하고 주민등록 전입을 마친 그다음 날부터 대항력이 발생한다는 점 꼭 기억하세요. 

 

 

 

2. 우선변제권

임차주택이 경,공매에 넘어갈 경우, 낙찰대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리. 

우선 대항력을 갖추고 난 후, 임대차 계약서 상 확정일자를 받아야 우선변제권이 부여됩니다.

 

3. 소액임차인의 우선변제권

확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도 보증금 중 일정금액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리.

소액임차인이란? 보증금이 [주택임대차보호법]에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말합니다. 

 

그럼 이번에는 소액임차인의 우선변제 요건을 알아보겠습니다.  아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 

 

• 소액임차인의 범위에 속할 것.
• 경매신청 등기 전까지 대항력을 갖추고 지속될 것.
• 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각
• 배당요구 또는 우선권행사 신고 

4. 계약갱신청구권 

임차인이 임대인에게 임대차 계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 기간 동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리. 

임차인원 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사 할 수 있고, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 

계약 갱신할 때는 보증금과 월 임차료는 최대 5%이내에서 증액이 가능합니다. 

 

 

이번에는 주택임대차 절차별 유의사항에 대해 알아보겠습니다. 

 

주택 고르는 방법 

1. 주택시세 알아보기 

원하는 주택 주변의 부동산이나 부동산 관련 인터넷 사이트, 안심전세 포털, 앱(HUG) 등에서 시세를 확인하세요. 

 

2. 등기부등본 확인하기 

임차 할 주택의 등기부등본에서 선순위 대출과 압류 여부를 확인하세요. 

등기부등본 발급방법 알아보기 

 

깡통전세를 조심하세요!!! 

깡통전세란? 임차한 주택의 가격이 임차보증금+선순위권리가액보다 적어서 임차보증금을 돌려받을 가능성이 낮은 임대차 계약을 말합니다.  주택시세가 > 임차보증금액 + 선순위권리가액

 

계약 시 주의사항 

1. 임대인 확인

임대차계약서상 임대인이 등기부등본 상 소유자가 맞는지 임대인 신분증을 대조하여 일치여부를 반드시 확인합니다. 

 

2.  공인중개사 확인

중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증, 사업자등록을 확인합니다. 

 

3. 계약서 작성 

정부가 권장하는 표준계약서 또는 일반적으로 통용되는 계약서 양식을 사용합니다.

 

4. 전월세 계약신고

임대차계약 체결일로부터 30일 이내 계약내용을 주택소재지역의 관할관청에 신고합니다. 

 

가짜 임대인

→ 임대인의 대리인 또는 본인임을 자처하면서 관련 서류를 위조하여 계약하는 것인지 확인이 중요합니다.

등기부등본을 직접 발급하여 소유자 여부를 확인하세요.

 

신탁된 주택 임대차 

→ 임대차계약 시 신탁자(법인)의 동의가 필요하며, 임차에 문제가 없는 주택인지 신탁원부 및 전문가(변호사)에게 확인하세요. 

 

월세를 전세로 속이는 중개사 

→ 월세로 내놓은 주택을 공인중개사가 전세로 속이고 보증금을 가로채는 사기수법. 

등록된 공인중개사와 거래, 부동산 공제증서 수령 및 임대인에게 계약조건을 확인하세요. 

 

선순위권리 속이기

→ 가구 별 구분등기가 되지 않는 다가구 주택.

다른 가구를 먼저 임차한 사람이 선순위 권리를 가지기 때문에 건물 전체의 정확한 임차보증금 금액을 확인하세요. 

 

계약 직후 주의사항 

대항력을 악용한 전세사기 

임차인이 전입신고 다음날 대항력이 발생하는 반면, 임대인의 주택담보대출에 대한 근저당 효력은 등기신청 당일에 발생하기 때문에 이를 이용한 사기에 주의하세요. 

 

이중계약 

임대인이 하나의 주택에 임차 계약을 2건 이상 체결하여 보증금을 가로채는 이중계약 사기를 조심해야 합니다. 

기존 세입자가 이사(전출)했는지 확인 후 잔금 치르는 것을 잊지 마세요. 

 

 

입주 시 확인사항 

 

미납국세 열람제도 활용하기 

임대인의 미납세금이 없는지 확인하세요. 

 

사회보험 완납 증명서 또는 납세증명서 확인

경, 공매 시 임금 채권은 우선 배당될 수 있으므로 임대인의 임금체불 가능성을 체크하세요. 

 

등기부등본 확인

압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 없는지 확인하세요. 

 

전세보증금반환보증 가입하기 

 

계약 종료 후 이렇게 대처하세요. 

계약이 끝나는데도 보증금을 돌려주지 않는다면 이렇게 하세요. 

1. 내용증명 보내기

2. (불가피하게 이사를 해야 한다면) 임차권 등기명령으로 대항력 유지하기

3. [주택임대차분쟁조정위원회] 또는 [전세피해 지원센터]에서 지원받기.